J'achète un logement

Vous êtes sur le point de réaliser votre rêve: devenir propriétaire. Un projet de vie fondateur qui doit être pensé intelligemment, rationnellement et sur le long terme. La Vaudoise vous guide grâce à des conseils concrets.
Logement - Constructionet rénovation
Je définis mon budget
Ne vous lancez pas sans avoir mûrement réfléchi aux implications financières. Définir un budget est une équation complexe à plusieurs variables et avec beaucoup d’inconnues. Cette première étape fondamentale orientera vos recherches et vous évitera de poursuivre des chimères. D’un côté, définissez vos besoins, vos envies. De l’autre, vos capacités. Elles dépendent de plusieurs éléments : votre assise financière actuelle (fonds propres, revenus), le coût généré par votre achat (intérêts liés à l’emprunt, frais annexes de fonctionnement/entretien/ rénovation, frais de transaction, etc.) mais aussi des impacts fiscaux.
De plus, si c’est aujourd’hui que vous prenez une décision, c’est déjà à l’avenir qu’il vous faut penser. Votre situation est sujette à des fluctuations (évolution des revenus, santé, divorce, évolution des taux d’intérêt, etc.) et il vous faut prévoir large afin de pallier les aléas de l’existence. Prenez rendez-vous sans attendre avec votre conseiller financier pour en discuter…
Je maitrise le prêt hypothécaire
Votre projet et profil seront passés à la loupe avant de déterminer vos capacités et modalités d’emprunt. Concrètement, deux critères sont importants pour l’attribution du prêt:
  • Le montant des fonds propres qui doit correspondre à 20 % du prix du bien. Ils peuvent provenir de vos économies, des avoirs de la prévoyance (2ème et 3ème piliers).
  • La charge annuelle de l’emprunt (intérêts hypothécaires, amortissement, frais d'entretien) ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut.
Je pense à la valeur locative
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous occupez, vous devez déclarer aux services fiscaux sa valeur locative (revenu qu’il vous serait possible de tirer de sa location) qui est considérée comme un revenu imposable. Attention, ceci s’applique également aux résidences secondaires. Adressez-vous directement à votre administration cantonale pour calculer cette valeur et contrôlez minutieusement la décision de taxation pour faire appel le cas échéant.
Bien entendu, en cas de location de votre logement, les loyers perçus sont aussi imposables. Les joies du propriétaire ne s’arrêtent pas là. Vous devrez également vous acquitter d’un impôt sur la fortune immobilière et sur les gains à la suite d’une vente. Bien souvent, s’ajoutent à cette liste des droits de mutation lors de l’acquisition et un impôt foncier dans certains cantons.
J’évalue les déductions fiscales
En contrepartie, l’heureux propriétaire que vous êtes va pouvoir bénéficier de certains avantages fiscaux. Vous pouvez déduire de votre revenu imposable : les frais d'entretien engagés pour maintenir la valeur de votre bien mais aussi les primes d'assurances, les frais d'administration par des tiers et les investissements pour économiser l'énergie et ménager l'environnement. Vous pouvez choisir entre la déduction des frais effectifs ou la déduction forfaitaire (pour le forfait, selon les cas, entre 10 % et 20 % de la valeur locative).
Il vous sera également possible de déduire l’intégralité des intérêts hypothécaires. Afin de profiter plus longtemps des déductions de l'intérêt sur la dette, il est parfois judicieux d’avoir recours à l’amortissement indirect. Schématiquement : au lieu d'amortir directement à la banque, vous versez les remboursements de crédit sur un compte de prévoyance 3ème pilier et le mettez en gage comme garantie. Ces versements sont déductibles du revenu imposable chaque année et vous pouvez continuer à profiter de la déduction des intérêts sur la dette. Consultez un spécialiste pour vous conseiller.
Je choisis mon logement
Il va vous falloir peser et sous-peser énormément de critères. Déterminez clairement vos besoins avec une liste des impératifs (nombre de pièces, transports, quartier, jardin, etc.). N’hésitez pas à faire le tour des agences immobilières pour cerner le marché et glaner des conseils. Pendant les visites, prenez le temps de découvrir le quartier, de vous imprégner de l’ambiance, de vous imaginer dans ce logement. Allez au-delà des apparences, inspectez chaque recoin (sols, plafonds, etc.), renseignez-vous sur les performances énergétiques, les travaux à budgéter.
Pensez à demander une contre visite à une heure différente pour tester l’ensoleillement, le bruit, les voisins, etc. Enfin, renseignez-vous sur les perspectives d’avenir du lieu d’acquisition susceptibles de faire évoluer la valeur de votre bien et impacter le prix à la revente. Vous l’aurez compris, écoutez votre cœur… mais avant tout votre raison!
Je négocie le prix de mon bien
C’est le moment où jamais d’exercer vos talents de négociation. Stimulez votre flair… Certains indices témoignent que votre coup de cœur est négociable: si il est surestimé, en vente depuis longtemps, a des défauts ou si son propriétaire est dans une situation d’urgence (divorce, décès, départ à l’étranger).
Armez-vous: affutez vos arguments. Cela vous permettra de mieux sonder la marge de négociation du vendeur.

Surtout, prenez votre temps. Il vaut mieux rater une opportunité un jour, qu’éternellement regretter une acquisition.
Je suis étranger et je souhaite acquérir un bien en Suisse
Si vous habitez en Suisse et êtes ressortissant d’un pays membre de l’UE/AELE, vous bénéficiez des mêmes droits que les Suisses. De même si vous êtes ressortissant d’un état tiers au bénéfice d’un permis B  et pour autant que le bien acquis devienne votre logement principal. Tous les étrangers avec un permis C peuvent acheter librement des biens immobiliers.
En revanche, si vous habitez à l’étranger, vous serez soumis à certaines restrictions, sauf si vous envisagez d’utiliser votre bien uniquement à des fins économiques. Vous pouvez vous adresser à l’autorité compétente (généralement le service du registre foncier de votre canton) pour plus d’information.
Parole de conseiller

Acquérir un logement est bien souvent le projet d’une vie. Il faut le mener de manière réfléchie et mettre toutes les chances de son côté pour que le rêve ne se transforme pas en cauchemar.

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