Mutuo ipotecario In Svizzera, il prestito per l’acquisto di un immobile è strutturato in due parti. L’ipoteca di primo rango, la quota maggiore del mutuo, non deve essere ammortizzata, il che significa che vanno pagati solo gli interessi. Non rimborsando questa parte di capitale, conservate il debito presso l’istituto di credito. L’ipoteca detta di secondo rango va invece ammortizzata: devono essere rimborsati il capitale e gli interessi entro la durata convenuta, al più tardi all’età del pensionamento. Il rimborso può avvenire con pagamenti trimestrali o semestrali (ammortamento diretto) oppure investendo in una soluzione assicurativa (ammortamento indiretto). «Alla Vaudoise, consigliamo l’ammortamento indiretto perché consente di costituire un 3° pilastro e di beneficiare di vantaggiose deduzioni fiscali. Oltre al capitale di risparmio alla scadenza, con un’analisi previdenziale dettagliata è possibile assicurare il rischio decesso e usufruire dell’esenzione dal pagamento dei premi in caso di incapacità lavorativa, il che garantisce alla persona assicurata o al coniuge superstite la copertura sin dal primo giorno dei premi e dell’ammortamento. Interessi Il tasso di interesse è fissato in anticipo per una durata determinata. Potete così conoscere con certezza le spese annue per gli interessi, a prescindere dalla futura evoluzione dei tassi. La Vaudoise propone il tasso fisso fino a quindici anni, nonché la possibilità di determinare il tasso fino a diciotto mesi in anticipo, previo pagamento di un premio. A differenza delle banche, un’assicurazione finanzia le ipoteche con i premi accumulati anno dopo anno dai clienti. «Ciò consente di evitare costi di rifinanziamento elevati e di proporre tassi competitivi», spiega Stéphane Meusy. «Ovviamente, il tasso aumenta proporzionalmente alla durata del prestito. La maggior parte dei clienti predilige una durata di dieci anni, per la quale la Vaudoise propone un tasso tra il 2,45% e il 2,70%.» Fondi propri In Svizzera, per diventare proprietari è necessario fornire un capitale proprio nella misura del 20% del prezzo di acquisto più il 5% circa di spese. Almeno il 10% dei fondi propri, inoltre, deve provenire dalla vostra liquidità, dai risparmi, dal 3° pilastro, da un’assicurazione vita, da una donazione... L’altro 10% può per esempio essere prelevato dal 2° pilastro (LPP), la scelta più comune secondo Stéphane Meusy. Un consiglio? «Cominciate a risparmiare il prima possibile, dai 25 anni: costituire un capitale proprio è un processo a lungo termine.» Capacità finanziaria: la regola del 33% Oltre ai fondi propri, occorre verificare anche la vostra capacità finanziaria, ovvero quella che vi permette di coprire le spese legate al prestito. La regola generale, applicata anche ai locatari, è che all’alloggio va consacrato non oltre un terzo del reddito lordo. Le spese di una proprietà immobiliare comprendono gli interessi ipotecari, l’ammortamento del secondo rango e le spese accessorie (1% del valore del bene), e devono essere coperte dalla vostra liquidità.
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